הקלות מועדים במיסוי מקרקעין למשפרי דיור ומילואימניקים

אלון (0:00) טוב, השאלה המומחית שלנו, רואת החשבון דורית גבאי, מומחית למיסוי מקרקעין. נו, שלומך, דורית?

דורית (0:06) תודה רבה, הכול בסדר. מעולה.

אלון (0:07) היום אנחנו נדבר על הקלות במועדים במיסוי מקרקעין למשפרי דיור ולמילואימניקים. לפני שאנחנו קצת נצלול להקלות, מה זה בכלל אומר מועדים במיסוי מקרקעין?

דורית (0:17) או, זה נושא מאוד מאוד חשוב. כל חוק מיסוי מקרקעין יושב על מועדים. זאת אומרת, חתמת עסקה, יש מועדים להגיש דיווח, 30 יום, יש מועדים לשלם, 60 יום, הכול סביב מועדים. מתי שמכרת, מרגע שמכרת, מתחיל המנוע לעבוד. ולכן, כחלק מהמועדים האלה, יש לך מסלול שאתה יכול לרכוש דירת מגורים חדשה לעצמך, ובעצם ביום שאתה רוכש את הדירה החדשה לך ולמשפחתך, יש לך עוד דירה אחרת, שלא מכרת אותה, כי קודם כול רצית לוודא לאן אתה עובר, אוקיי?

דורית (0:51) אוקיי, בחרת דירה חדשה, אבל אתה עדיין נמצא עם הדירה הקיימת. ולכאורה, כשאתה בא לרכוש את הדירה החדשה שלך, יש לך שתי דירות. זאת הנרכשת, וזאת הישנה שעוד לא נמכרה. לפי החוק, אם יש לך יותר מדירת מגורים אחת ביום הרכישה, אתה משלם מס בשיעור 8% ומעלה על הדירה החדשה. אלא אם כן, אתה נכנס לתוך טווחי זמנים, שאתה יכול למכור את הדירה הישנה. היום אנחנו באזור מאי 2026, ואתה יכול למכור אותה בתוך 24 חודשים, ואז הדירה שאתה רוכש אותה היא דירתך היחידה, והדירה שאתה מוכר אותה היא דירתך היחידה לצורכי מס שבח.

דורית (1:32) אז המועדים הם מאוד מאוד חשובים, וכל ההקלות האלה, שאתה צריך ממש לספור את הזמנים מיום שרכשת ועד שמכרת, כדי להיחשב כרוכש דירת מגורים, ולהיחשב כמוכר דירת מגורים יחידה, כי גם אתה, כשאתה בא למכור את הדירה הישנה שלך, ביום המכירה שלה, יש לך עוד דירת מגורים, זאת שרכשת, אם היא בנויה כמובן, אז יש לך שתי דירות. אומרים לך לא, למרות שאתה במצב הזה, אנחנו רואים אותך כבעל דירה יחידה, כי אתה מוכר בטווחי זמנים. אז למועדים האלה יש חשיבות מאוד מאוד גדולה.

דורית (2:04) עכשיו, אנחנו נכנסים לתקופה שכבר שנתיים ומשהו אנחנו בתוך מלחמות. אז באמת, בחרבות ברזל, ברגע שהמלחמה פרצה, יצאה הוראת שעה ראשונה, ועכשיו יש את השנייה, תכף נדבר עליה. יצאה הוראת שעה ראשונה, ואומרת: מי שבתוך המועדים האלה, שהוא צריך לקנות והוא צריך למכור, יש את כל הספירות האלה, המועדים נופלים בפרק הזמן שבין 8 באוקטובר עד 7 בינואר 2024, אנחנו נזכור שהיינו בחרבות ברזל, זה היה אוקטובר 23, אז מקבל דחייה של שלושה חודשים.

דורית (2:41) בואו נגיד שזה היה בדיחה, כי המלחמה נמשכה הרבה יותר משלושה חודשים, היא בעצם לא הסתיימה, ויש אנשים שנפלו פה בין הכיסאות. אבל לגבי המלחמה, שאגת הארי, אוקיי? ב-28 בפברואר נכנסנו למערכה חדשה, או מבצע, או מערכה בתוך מערכה, או מלחמה בתוך מלחמה, לא כזה חשוב איך מגדירים את זה. 28 בפברואר, תחשוב שב-29, ב-1 במרץ מישהו היה צריך לחתום על הסכם. עכשיו הוא במילואים, הוא לא יכול לחתום, לא על לקנות ולא על למכור. או העורך דין שלו גויס למילואים. אז אין אפשרות.

דורית (3:14) כל מיני כאלה דברים שאי אפשר. ואז אמרו, נעשה אותו דבר, נקבע בהוראת שעה על אותו בסיס של חרבות ברזל, ניתן תקופה חדשה שבין ה-28 למרץ 26 ל-31 במאי 26. אז כל מי שנופל בתוך המועדים האלה יכול בעצם לקבל את הדחייה של השלושה חודשים. עכשיו, זה מה שזה אומר. צריך לשים לב שלפעמים האדם, כשהוא קונה מקבלן, יש לו 12 חודשים אחרי שהוא מקבל את הדירה.

דורית (3:46) זה לא אותו דבר כמו שמישהו קונה יד שנייה. יש את המועדים, ויש הוראת ביצוע שהמדינה פרסמה, 2/2026, היא פורסת שם את כל המועדים, את האפשרויות, את המצבים. צריך לשים לב שלכל אחד מרוכשי הדירות האלה, צריך לראות מתי הוא בעצם נכנס לרכישה, כי בין 1 ביוני 2023 ל-31 במאי 2025, פרק הזמן היה 18 חודשים. אז לא רק שזה נכנס למלחמה, זה היה 18 חודשים, שלושה חודשים לא עזרו בכלל. מ-1 ביוני 25, פרק הזמן הוא 24 חודשים.

דורית (4:20) אז יש כאילו עוד שישה חודשים ועוד שלושה חודשים, וכל מקרה לגופו יכול לזוז קדימה. אז המועדים האלה נכונים לרוכשים, למוכרים, וגם למסלול מאוד מאוד מיוחד במס שבח, שאתה בעצם קונה שתי דירות, ומוכר שתי דירות, וקונה שלישית במקומן. והכול בפרקי זמן, 12 חודשים, והכול ספור. ובסכומים, וכן הלאה וכן הלאה. אז גם פה המועדים האלה באים לעזור, כביכול, בשלושה חודשים דחייה, כדי להספיק לעמוד במועדים האלה ולא בעצם להינזק כתוצאה מאי-עמידה בהם.

אלון (4:55) כן, ובעצם זו הטבה שמגיעה רק לחיילי מילואים פעילים, או לכל אזרח שכפוף לחוק הזה?

דורית (5:01) ההטבה הזאת מגיעה לכל אזרח בישראל. לפי דעתי צריך בהחלט, אם כבר המדינה מתערבת באמצעות חוקים, או מתערבת לטובה בעניין הזה ומנסה לעזור, מילואימניקים צריכים לקבל גרייס. אם אני אומרת שהשלושה חודשים צריכים להיות שנה, למילואימניקים פעילים זה צריך לפחות כפול שתיים. הם לא באותו מצב. זה לא אותו מצב, אדם שהוא פנסיונר והוא בוחר את דירתו היחידה, ועכשיו הוא קונה את דירתו השנייה, ויש לו את הזמן הזה, ואין שוק, שזה בעיה בפני עצמה, לעומת מילואימניקים שהשיקום שלו והחזרה שלו לשוטף היא הרבה יותר מורכבת.

דורית (5:35) ובאמת הדאגה האחרונה שלו כרגע צריכה להיות להתעסק עם ספירת הימים האלה. ממש צריך GPS לספור את המועדים. ואני רוצה להגיד שבעצם רשות המסים עדכנה אוטומטית במחשבים שלה את המועדים הנכונים לכל אחד ואחד. זאת אומרת, אם מישהו, המועד שלו נפל, צריך היה למכור ב-1 במרץ, הופ, עדכנו אותו לתאריך הנכון, נגיד, מיד סידרו את העניינים במחשב, כך שעורך הדין שמייצג אותו יכול להיכנס למחשב ולדעת בדיוק עד מתי ההקפאה עודכנה, שזה דבר מדהים.

אלון (6:04) מעולה. והעניין הזה, לדעתך, הוא באמת יפתור את הבעיה, או שזה רק פלסטר זמני שלא באמת ייתן מענה מקיף לבעיה שיש לאנשים?

דורית (6:11) שלושה חודשים זה ממש, אפילו לא, זה חצי פלסטר. זה לא נותן שום מענה, משום שהאווירה עדיין אווירה של הולד, אנשים לא מוכנים להוריד מחירים, אנשים נשארו על איזשהו גל עליית מחירים מטורפת, שניפחה להם את החלומות. הם גם צריכים למכור במחיר שהם צריכים אותו בשביל הכסף לקניית דירה לבן, דירה לעצמם, הם בנו על הכסף הזה. אז זה לא נותן את הפלסטר, זה לא נותן את הפתרון הנכון, צריך יותר זמן. אני לא חושבת שהמדינה עכשיו צריכה להתנפל על האנשים, להגיד להם תמכרו בדוחק, ובעצם, כשבעצם המטרה הסמויה, שהיא לא ממש מוצהרת בהצעות חוק ובהוראות שעה האלה, שהם רוצים להכריח את האנשים להוריד מחירים.

דורית (6:57) ואני אומרת שהמטרה לא יכולה להיות מטרה שעומדת בפני פקידי מס, להוריד מחירים. המטרה שצריכה להיות זה לפתור את בעיית הדיור כבעיה בפני עצמה. כלומר, פתרון בעיית הדיור יכול להיות בכל מיני אפיקים, לא באמצעות זה שאתה אומר לבן אדם, תוריד מחירים בכל מחיר. זה עניין של שוק, ולפי ביקושים והיצעים, אם, אם עכשיו אין ביקושים, אז המחירים ירדו. ככה צריך לעשות את זה, ולא באמצעות חקיקה שקובעת זמנים. אדם צריך להיות עם סטופר, ובאמת לעשות דברים, מהלכים מוזרים, כדי לפתור את הבעיות שנוצרות.

אלון (7:31) הבנתי. אז קודם כול, אני מסכים איתך לגבי זה. ולגבי פנייה פרטנית, יש אפשרות לפנות פרטנית אם חייל מילואים לא הספיקה לו הארכה, או מישהו צריך איזושהי עזרה פרטנית מעבר לזה? יש מענה לזה?

דורית (7:42) אז בנוגע לזה, האמת היא שהחוק לא מאפשר שימוש בסעיף 107, שהוא בעצם סעיף הארכת מועדים, בעניין הזה של הצהרות ומועדים לדיווחים ורכישות, כי זה מה שנקרא פרט מהותי. הסעיף הזה, שהוא הארכת מועדים, 107, מאפשר לבקש הארכת מועד להגיש השגה, להגיש ערר, זה כן, אבל לא משהו שהוא במהות, התכוונו להגביל בזמנים. זה בכוונה מוגבל. למה צריך להיות מוגבל? אבל הם בכוונה, כי הם רוצים שהבן אדם יזרים דירות לשוק.

דורית (8:14) אז הם אומרים לו, תעשה מהר, תעשה מהר כדי שדירות ייכנסו לשוק. אז פנייה פרטנית לא צלחה. אנחנו פנינו, אני, באמצעות חברים, אספנו מספר משפחות מקריית שמונה ומשדרות, שבעצם בתוך מלחמת חרבות ברזל נפלו בתוך החודשים. הם נתנו שלושה חודשים עד ינואר 24, כששדרות נפתחה לציבור באזור מאי. וואו. ויש אדם שהצליח בסלטות למכור ביולי את דירתו. אז הוא לא עמד בזמנים, הוא קיבל חיוב במס רכישה גבוה על דירתו שהוא קנה באזור אחר בדרום, ושילם מס שבח על דירתו, כי היא כבר לא הייתה יחידה.

דורית (8:53) זאת אומרת, הבן אדם הזה נפגע בערך 300,000 שקל, יש מקרים שהם מגיעים להרבה יותר. אני חושבת שהמדינה חייבת, את הוראת השעה הראשונה, לתת גרייס לפחות שנה, ולהכניס את האנשים שנפלו בין הכיסאות ולטפל בזה. ומכאן ואילך השלושה חודשים כאמור אינם מספיקים, ופנייה פרטנית לא תעזור.

אלון (9:13) כן, באמת דיברנו קודם על מחירי שוק, שנראה שהמיסוי הזה הולך לעודד מוכרים למכור יותר מהר כדי לעמוד בזמנים. אז את רואה כאן איזושהי מגמה של הזדמנות לקונים אולי בשוק נדל״ן כזה?

דורית (9:24) קודם כול, קונים צריכים לבוא עם כסף היום. זה לא מספיק לבוא עם 10%, 20%, וכל השיטה הזאת של הקסמים, תן 20%, 80% בעוד כמה שנים, זה עסקאות מאוד מסוכנות, והנתונים מראים את זה. אדם שיש לו כסף, אם הוא ירש, יכול להיות שהוא ירש, אז יש לו כסף, אז הוא לא צריך להיכנס להתחייבויות כאלה גדולות. תקנה. כן, זה שוק שתקנה ותשים את הכסף ותשכיר את הדירה או תגור בה וכן הלאה וכן הלאה. בסופו של דבר הבן אדם צריך לחשב, אותו אדם שבעצם בא למכור את הדירה, לעשות את כל החישובים שלו, ובעצם להבין מה זה אומר אם הוא לא מוכר או אם הוא לא מוריד את הדירה, את מחיר הדירה, למשהו שהוא בר ביצוע. ולפי דעתי המצב הוא כזה שאין בכלל מתקשרים.

דורית (10:10) זה לא באמת שהבן אדם עכשיו יש לו 15 פניות והוא צריך להתלבט איזו הנחה לעשות. אין טלפונים. אז זאת הבעיה, שהשלושה חודשים האלה הם פשוט לא מספיקים.

אלון (10:26) ככה לסיכום, איזשהו רגע של פרקטיקה, מה אפשר לעשות אם אני היום חייל מילואים שיש לו את הדירה במצב הזה, אולי אין לו במילואים? מה אפשר באמת לעשות פרקטית כדי לצאת כמה שיותר בטוב מכל הסיטואציה הזאת?

דורית (10:36) לחשב את הנזק. שבעצם כל אדם, לא רק מילואימניק, אבל כל אדם שיודע שהוא, אם הוא לא יעמוד בזמנים, אוקיי? אם הוא לא יעמוד בזמנים, קודם כול להתחיל לפרסם מראש את זה, לא לחכות לדקה האחרונה. ואם עדיין, אם הדירה שקנית, נגיד, אפילו היא לא גמורה, אז או למצוא פתרון דיור, ללכת להורים, לשכור דירה, או לקבל זכות שכירות בדירה שאתה מוכר. למצוא פתרונות כאלה כדי זה. אבל כל בן אדם צריך לחשב את הנזק הכספי, מעבר לשיקולים האחרים, כמה כסף הוא הולך להפסיד אם הוא לא מוכר בזמן.

דורית (11:11) אם הוא לא מוכר בזמן, הוא יודע שמס רכישה יקפוץ, נגיד, מ-60 ל-240, אז הוא יודע מה הפער. מס שבח, מפטור לחיוב, נגיד, 180, אז הוא יודע שבמאות אלפי שקלים הוא הולך להפסיד. בסכום הזה שיוצא לו, לצורך הדוגמה, נגיד 300,000 שקל, זה אינטרוול הכסף שהוא יכול בעצם לתת הנחה. כי אם הוא ייתן הנחה של 100,000 שקל, אז הוא יפסיד 100,000 שקל במכירה של הדירה, והוא יחסוך רק 200,000, אבל לא 300,000. כן. יספוג. זאת אומרת, יש פה עניין כזה.

דורית (11:43) יש משפחות שמסוגלות בעצם להעביר את הדירה המדוברת, שצריכה לעוף מהתא המשפחתי בפרק זמן ספציפי, לקרוב משפחה. וזה לא סוד שבלית ברירה, בחוקים כאלה נוקשים, בשוק בעייתי, שלא לומר ממש אכזרי, לשני הצדדים, דרך אגב, לא רק למוכרים, אנשים צריכים להתארגן, אוקיי? אנשים צריכים להתארגן, ובעצם מוצאים פתרונות, ואחד הפתרונות שהם מוצאים זה להעביר לבן משפחה.

דורית (12:19) זה יכול להיות לבן שלך, אם הוא בגיר, מעל גיל 18, ואז אתה בעצם מעביר לו ללא תמורה את הדירה היחידה שלך, במקום לאדם זר. לצורך העניין, נגיד, הדירה בשוק שלה שווה 2.5 מיליון, ואלה המחירים פחות או יותר בתקופה שקדמה לאירוע הזה. אז הוא אומר, אני מעביר ב-2.5 מיליון, אני מבקש פטור דירה יחידה לפי סעיף 49ב(2), או אם זאת דירתי היחידה, אבל היא גם דירת ירושה, אני יכול לבקש פטור דירת ירושה, אחד ממה שמתאים. והמקבל, שהוא בן, בן 18, בדיוק גמר את י״ב, בדיוק לפני גיוס, עוד גר בבית לפעמים, זה לא משנה כרגע.

דורית (12:55) הוא משלם מס רכישה לפי שווי הדירה ביום הקבלה, מופחת. זאת אומרת, אם המס רכישה יוצא, סתם נגיד, 30,000 שקל, הוא ישלם 10,000 שקל. אז מקריבים 10,000 שקל, אני סתם ממציאה את המספרים, לא בדקתי אותם, לדוגמה. נגיד, מקריבים 10,000 שקלים, ואז הילד הולך לצבא, הולך לפה, הולך לשם, נוסע לטיול, לא יודעת מה הוא עושה, ויש מכירה של הדירה. ובעצם ההורים מוכרים בשם הילד את הדירה הזאת. רשות המסים יודעת את זה. אבל אם אין לך ילד בגיר, אין לך למי להעביר. מוכרים את הדירה על ידי הילד, והילד מוכר אותה ב-2,550.

דורית (13:30) ולא מחכה שנה וחצי, לא מחכה שלוש שנים, הוא צריך לחכות ארבע שנים, כי זו דירת מתנה. אה, וואו. אם ההורים ביקשו סעיף 62, הוא מחכה ארבע שנים. ואם ההורים ביקשו 49ב(2), הוא לא צריך לחכות בכלל. אז הוא מוכר את הדירה, נגיד, ברווח קטן, אוקיי? הוא, נגיד, מחכה שנה וחצי או לא מחכה שנה וחצי, מוכר ברווח קטן, חייב במס, שישלם מס על ה-50,000, אבל לא על 300,000. כן. זאת אומרת, אם ההורים, כשהם העבירו, ביקשו סעיף 62, הילד, כדי לבקש פטור, הוא צריך לחכות ארבע שנים.

דורית (14:04) אבל אם ההורים עשו חכם וביקשו 49ב(2), הילד לא צריך לחכות שום תקופת צינון, והוא יכול למכור את זה אחרי שנה וחצי בפטור, ואם הוא לא מחכה שנה וחצי, אז אם הייתה עליית ערך, אז הוא ישלם מס 25% על ההפרש. זה מה שיש לעשות. רשות המסים מכירה את העניין הזה, שמשתמשים בבן משפחה, שבדרך כלל ילד זה טוב. אמא והורים שכבר יש להם דירות, זה כבר 8% חלקי שלוש, זה כבר נשמע פחות טוב, זה יותר צורם. ורוב הפעמים הדירה היא דירת המגורים של ההורים, ככה שזה לא באמת עובר ידיים מבחינה מהותית החוצה, אלא נשאר בתא המשפחתי, ורשות המסים מבינה את הפתרון הזה, וזה פתרון למי שיש לו ילדים בגירים.

דורית (14:50) למי שאין לו ילדים בגירים, נכנס לכל... אם צריך חבר או משהו אחר. גם לא חבר, זה מסוכן מאוד להעביר למישהו אחר, כי הדירה עוברת על שמו. הוא יכול ללכת איתם עם הדירה. כן. וגם כשיש חוזה, איך הכסף יעבור אליי? איך אני מסביר לבנק שהכסף עובר אליי? זה מאוד מורכב, עושים מערכת הסכמים, לפעמים הילד הוא בגיר, יש לו בת זוג, אז צריכים לעשות הסכם ממון. מכניסים את המשפחה לטרלול בגלל המועדים האלה.

אלון (15:15) טוב, מצער מאוד שזה המצב, נקווה שיהיה בסדר. יהיה מצוין, בסוף יהיה מצוין. בסוף יהיה מצוין, בסוף יהיה טוב. תודה רבה על הידע המאוד מאוד מועיל ומשמעותי הזה. נתראה בנושא הבא. נתראה בהחלט.