אלון (0:00) טוב, אז שלום למומחית מיסוי מקרקעין שלנו, רואת החשבון דורית גבאי, מה שלומך?
דורית (0:05) שלומי מצוין. כמו שאתם יודעים, אנחנו בתקופה סוערת מכל בחינה, וגם בנושא מיסוי יש כמה דברים שצריך לדעת.
אלון (0:14) לגמרי, לגמרי. אז הבנתי שיש איזשהו עדכון לגבי פטור לדירות ירושה בהתחדשות עירונית. וואלה, תספרי לנו טיפה מה זה אומר.
דורית (0:22) כן, אז מי שמכיר את הסוגיה, יורשים בעצם נתקלו ב"לא", כשהם באו למכור את דירת המגורים החדשה שהם קיבלו בפרויקטים של התחדשות עירונית. כלומר, הם ירשו דירה שבעצם הייתה בתוך פרויקט התחדשות עירונית, הבניין נהרס, ונבנתה דירה חדשה. ובמהלך הדרך הם ידעו שהם ירשו דירה מההורים, והדירה נהרסה, ועכשיו יקבלו דירה חדשה, וזאת הדירה שההורים בעצם היו אמורים לקבל בעת פטירתם, אם הם לא היו נפטרים לפני שהפרויקט הושלם.
דורית (0:59) מה שקורה, שרשות המסים אמרו, לא, אתם באים למכור את הדירה הזו, זאת לא אותה הדירה המקורית, אתם לא זכאים לפטור שמגיע לכל יורש את הוריו כשהוא משאיר דירת מגורים אחת ביום פטירה. וואו. וזה עשה רעש, משום שהיורשים האלה נפגעו ממצב של פטור, הם פתאום צריכים לשלם מיסים. זה לא בסדר, זה עשה את הבעיה שזה עשה, ואחרי הרבה מאוד רעש וניסיונות, ואחרי תיקון מאוד מאוד גדול, שהוא נקרא תיקון 96, שתחולתו מ-18 בנובמבר 2021, שזה תאריך שצריך להכיר אותו, כי מפה ואילך דין המס השתנה.
דורית (1:42) כן, ברור. ובעצם מהתאריך הזה נקבע לגבי כל אזרח, לא רק לגבי יורשים, לגבי כל אזרח נאמר לו, שאם אתה קיבלת במסגרת פרויקט התחדשות עירונית או תמ״א הריסה או פינוי-בינוי, דירה, זכות לקבל דירה, כלומר, חתמת הסכם, הגיעו כל התנאים המתלים ובעצם הגיע האירוע שבו אתה מוסר את הדירה הישנה לקבלן יזם וצפוי לקבל דירה חלופית כנגדה חדשה, אז הבניין נהרס.
דורית (2:16) ואז מה שקרה, בגלל שאתה רוצה למכור את דירתך היחידה לצורך העניין, תכף נדבר על יורשים, אבל את דירתך היחידה. התנאים בחוק לקבל פטור על דירה יחידה זה, אחד התנאים החשובים זה, מעבר לתושב ישראל, שאתה מוכר את הדירה כשהיא בנויה. ומה שקרה, שברגע שפרויקט נכנס לבנייה והריסה, לפעמים זה נמשך המון המון זמן, והאדם כבר רצה לעשות את המעבר שלו למקום אחר, לאזור אחר, הצרכים שלו השתנו, פתאום פרק הזמן הזה נהיה ממש מכשול, והוא לא נפגש עם כסף, והוא לא יכול למכור את הדירה בפטור, כי הדירה הרוסה, היא לא בנויה.
דורית (2:54) אז פתאום ממצב של אפס מס הוא נהיה למאות אלפי שקלים. וקבעו בתיקון 96 הזה, שהזכרתי קודם, שלמרות שהבניין נהרס ואין דירת מגורים, רק לגבי הפרויקטים של התחדשות עירונית, רואים את זה כאילו הדירה, כאילו יש פה דירת מגורים בנויה, כאילו, ואתה יכול למכור אותה גם אם היא לא הושלמה בנייתה. אז זה נכון לכל אחד מאיתנו, לא רק לגבי יורשים. כל אחד יש לו דירה יחידה, הוא לא צריך לחכות לסיום בנייתה. ברגע שהתאריך הרלוונטי של יום המכירה, זאת אומרת, היום שבו מכרת ליזם את הזכויות הוא אחרי 18 בנובמבר 2021, אתה יכול למכור את הדירה גם כשהיא על הנייר, לקבל פטור של דירת מגורים.
דורית (3:38) יש עניינים בחוזה שצריך לשמור עליהם, אבל נשים את זה כרגע בצד. לגבי יורשים, לא אפשרו את זה. לגבי יורשים אמרו, לא, זאת לא אותה דירה. ועכשיו, המדינה פרסמה נייר עמדה, שזאת הבשורה החשובה, שלמרות שכל מה שנאמר, שהדירה היא לא אותה דירה, וכן הלאה וכן הלאה, מי שבעצם ירש זכות לקבל זכות מאדם, שבעצם מועד הפטירה הוא אחרי יום המכירה, שזה היום המכונן. אם הפטירה הייתה אחרי יום המכירה, זאת אומרת, ההורים כבר חתמו על המסמכים, היזם ארגן את כל מה שצריך, כבר התקיימו כל התנאים המתלים וכן הלאה וכן הלאה, והגיע יום המכירה.
דורית (4:21) ואז הבן אדם נפטר, או האימא או האבא או שניהם, הילדים יוכלו לקבל את כל ההטבות של כל שאר בני ישראל, ולמרות שהדירה לא גמורה, הם יוכלו למכור אותה בפטור ממס וליהנות מההטבה הזאת. כמובן שאם הבניין, אם הפטירה נעשתה כשהבניין כבר גמור, אז הבניין גמור, אז אין בעיה, אז אין פה שום דבר מעניין.
אלון (4:45) כן, וגם פה אני מאמין שיש כל מיני אותיות קטנות, שאולי רוב האנשים לא שמים לב אליהן, יכול להיות?
דורית (4:50) צריך לשים לב, אין אותיות קטנות, יש פשוט, צריך לעקוב אחרי התאריכים, וכל אדם צריך לדעת מהו יום המכירה בפרויקט הספציפי הזה. הוא צריך לפנות ליזם ולהגיד לו, תן לי את סט הדיווחים, לדעת מהו יום המכירה ומתי יתקיימו את כל התנאים המתלים, מנקודת המס, מנקודת המבט של המיסוי, אוקיי? לא של מתי חתמת על המסמכים, כי יש חתימה על המסמכים וכל הפרוצדורה הזאת, ויש מתי יתקיימו התנאים שיחשבו שמכרת, שזה תאריך אחר, אוקיי?
אלון (5:25) כן, וזה נראה לך כמו תחילת מגמה של, אוקיי, רשות המסים עושה צעד לקראת טובות האזרח, או שזה תיקון נקודתי שכנראה לא יחזור?
דורית (5:34) תראה, ברשות המסים הם היו עסוקים בכל מיני עניינים, אין להם זמן לטפל בעוולות, אבל הגיעו המון תלונות, שבעצם זה תלונות של בעלי דירות שירשו מהוריהם, שבעצם הולכים להיפגע מהדבר הזה, וזה בעצם פגיעה בכיס של המון המון אנשים, וזה יצר אווירה לא טובה, שהם נפגעים מהדבר הזה. רשות המסים לא אמורה לתקן חוקים. רשות המסים אמורה לגבות מיסים. אחת התקלות היא שהיא לקחה על עצמה את התפקיד הזה, של לחוקק חוקים, והטענה כרגע מגיעה לפתחה, משום שכשהיא מתקנת חוקים, מה שנראה לה על סדר היום, לא מה שבאמת צריך, ויש הרבה עוולות שהמדינה חייבת לתקן,
דורית (6:16) כמדינה, אם לא רשות המסים, הכנסת. אם לא הכנסת, שר האוצר צריך ליזום תיקונים של עוולות על גבי עוולות שהאזרח משלם הרבה יותר מיסים שלא בצדק. ועל זה אפשר לדבר בהזדמנות אחרת.
אלון (6:30) הבנתי. ומה לגבי פרויקטים שכבר התחילו לעבוד? יש איזשהו חישוב רטרואקטיבי של הפרויקטים הקודמים?
דורית (6:37) לא. צריך לעבור את התאריך, 18 בנובמבר 2021. מכאן ואילך, אם התקיימו התנאים המתלים ויש יום מכירה והפטירה נעשתה אחרי יום המכירה, אנחנו נכנסים להטבה הזאת, שמגיע הפטור לדירת ירושה.
אלון (6:52) הבנתי. 100%. ולגבי דירה שיש בה כמה יורשים, בוא נגיד ארבעה אחים ירשו דירה אחת, ואז מתחיל כל התהליך הזה? איך הדירה החדשה תחולק ביניהם?
דורית (7:01) אז זה סיפור של היורשים, לא אמורה להיות בעיה, כי היורשים ארבעתם מקבלים כל אחד כפי חלקו רבע-רבע, או חלקים לפעמים שונים מרבע-רבע, את הפטור. אבל לא נשכח שהסעיף הזה של הפטור, שמדבר על שלושה תנאים מצטברים, שהמוריש השאיר דירה אחת ביום פטירה, שהיורשים צאצאים שלו, לא חברים, לא בני דודים וכאלה דברים, ואילו היה המוריש מוכר את הדירה, הוא היה מקבל פטור במכירתה, והוא תושב ישראל, היה צריך להיות.
דורית (7:33) כאילו, הבן אדם, אם הוא היה מוכר את זה. היום תושב חוץ, כשהוא יורש דירת הוריו, שלכאורה האחים שלו, תושבי ישראל, מקבלים פטור, הוא לא מקבל. אה, וואו. הוא לא מקבל. זה גם כן איזשהו באג.
אלון (7:48) שאנחנו כן מקבלים בפטור החדש, אבל כן יכול לפגוע בבונוסים אישיים שאנשים קיבלו בפטורים אחרים.
דורית (7:53) הוא לא מורחב למקרים של תושבי חוץ, כי תושבי חוץ כרגע, לפי החוק, כמו שזה מנוסח, לא נכנסים לפרק הזה. לצערנו, אני אומרת את זה לצערנו הרב, כי זה לא בסדר.
אלון (8:06) הבנתי. ומה לגבי העניין הזה שיורשים, הרבה פעמים, כמו אגוז קשה לפיצוח בכל מה שקשור לפרויקטים ויזמות. כן. לדעתך, עכשיו המגמה הזאת החדשה, החוק החדש שיצא, יעשה איזשהו שינוי בתהליך של היזמים איתם?
דורית (8:22) אני חושבת שנייר העמדה הזה עוזר מאוד כרגע לבעלי דירות, קשישים למיניהם, שהיורשים כבר מתחילים להיכנס ולעקוב אחרי הדברים. זה ישחרר מחסומים. זה פשוט כל שחרור כזה, כל מחסום שעומד והוא משתחרר, הוא פותח את הפתח ליותר הבנות, ליותר הסכמות, יותר מהירות. בסך הכול רוצים להוריד חסמים. וכל בלוק כזה עוצר 4-5 משפחות בכל פרויקט, והוא לא מתקדם. ואנחנו צריכים ממ״דים, ואנחנו צריכים לחדש את המדינה הזאת, היא כולה על כרעי תרנגולת מבחינת השבר הסורי-אפריקני.
דורית (9:00) אז קדימה, תשחררו עוד מחסומים.
אלון (9:04) מדהים. ושאלה אחת לסיום. בהנחה ויש אדם שירש לאחרונה דירה, ופתאום פונים אליו הצעה מיזמים לפרויקט של פינוי-בינוי, מה הוא צריך לעשות לפני שהוא מתחיל להגיע להחלטה אם להסכים לזה או לא?
דורית (9:18) מעבר לכל, זה כבר שאלה ממש קשורה לפרויקט, להכיר את ה... כמובן, לדעת מי העורך דין המייצג את הדיירים, לבחור נציגות, לבחור שמאי מטעם הדיירים, לבחור איש מיסים מטעם הדיירים, את כל הצוות, ובעצם הוא צריך להיות רגוע, כמובן, במובן הכלכלי, שהיזם מסוגל להרים את הפרויקט הזה, והוא לא יגיע לחדלות פירעון. כי בסופו של דבר זה הבית שלו, לפעמים זה הבית היחידי שלו, במרבית המקרים. וזה נכון שהאופנה היא יאללה, יאללה, בוא נעשה את זה קדימה, אבל לפעמים יש דיירים שיש להם מצבים שונים, אם יש להם יותר שטח, יש להם גינה, יש להם מחסנים, יש להם חניות, יש להם יותר נוף.
דורית (10:01) הם צריכים להישמר ולקבל את מה שמגיע להם. כמו שהם נכנסו ביחס לאחרים, הם צריכים לקבל ביציאה את אותה פרופורציה, את אותם התנאים בתרגום לשטחים, לנוף, לקומה וכן הלאה וכן הלאה. וזה נושא שאפשר לדבר עליו בכנס שלם.
אלון (10:16) לגמרי, אבל יש כאן איזשהו דגש חדש בהתאם לאותו נייר עמדה שיצא?
דורית (10:21) נייר העמדה הזה אומר ליורשים שבעצם המחסום הזה הוסר, ועכשיו ההורים בחיים, וככל ויגיע יום המכירה, ובעצם תהיה פטירה של ההורים כשהבניין כבר הרוס, אין להם בעיה למכור את זה כשהבניין הרוס, את הדירה הזו, ולקבל את הפטור. אם חלילה ההורים נפטרים לפני יום המכירה, אז אף אחד לא מכר כלום, אוקיי? אף אחד לא מכר, והיורשים נכנסים במשבצת של ההורים, והם חותמים על הדבר הזה, ואצלם כרגע זה חלק מהדירות שלהם, זה כבר לא דירת ירושה.
דורית (10:55) כי כל אחד הוא כבר בעל חלק מהדבר הזה, וזה מצטרף לו למלאי דירות שלו. אז זה לא דירת ירושה, כי הם לא ירשו את הדירה הזאתי.
אלון (11:05) לפי התאריכים. כן, בדיוק. כן. טוב, תודה רבה. עוד משהו שאנחנו צריכים לדעת לגבי החוק הזה שאנחנו עוד לא יודעים?
דורית (11:13) קודם כול, זה נייר עמדה. נייר עמדה, לא חוק. החוק הוא חוק, ותיקון החוק היה ב... תיקון 96. צריך באמת להיות מלווים.
אלון (11:23) את מלווה כאלה פרויקטים?
דורית (11:25) בוודאי שאני מלווה. אני מלווה פרטנית ומלווה פרויקט, ומה שחשוב הוא שאנשים יקבלו את המענה הספציפי שלהם. זה לא העתק-הדבק מהשכן. כל אחד יש לו תאריכי רכישה שונים, יש לו ניואנסים שקשורים בנכס הזה, שרשרת הורשות וכן הלאה וכן הלאה.
אלון (11:42) גם באותו בניין, שתי משפחות שכנות באותה קומה, הפרויקט שלהם יכול להיראות אחר לגמרי מבחינת המיסוי.
דורית (11:47) נכון, כי לפעמים למשפחה אחת יש יותר מדירה אחת כמשפחה, ויש לפעמים מיקסים כאלה שיוצרים יותר מורכבויות, אבל בגדול צריך להתייעץ. והיום בלי יועץ מיסוי מקרקעין צמוד, קשה מאוד להסתדר היום.
אלון (12:04) לא, אנשים אומרים, יש ChatGPT, כבר לא צריכים יועץ צמוד.
דורית (12:10) שינסו. שינסו. שינסו. הם מגיעים אליי עם כל התוצאות של הבדיקה. כן, צריך... אז הם מבינים, רגע, מה הנכון פה? מה הנכון פה? כן, זה הכול ממוצעים. אנחנו צריכים את ה-100% שלנו, לא ממוצעים. אנחנו צריכים את הדיוק של המקרה הספציפי לצרכים הספציפיים. אז לא להפסיק לחפש, אבל תשובה מקבלים מאיש שבודק את זה עבורך, פרטנית לצרכים שלך.
אלון (12:35) דורית גבאי, תודה רבה.
